Wie läuft die Wohnungsübergabe ab und was gehört ins Protokoll?

Bei der Wohnungsübergabe gehen Vermieter und Mieter gemeinsam durch die leere Wohnung, prüfen den Zustand, lesen die Zählerstände ab und tauschen die Schlüssel. Alles wird in einem Übergabeprotokoll festgehalten, das beide unterschreiben. Gesetzlich vorgeschrieben ist das Protokoll nicht. Es ist aber das wichtigste Beweismittel, wenn später gestritten wird, was schon vorher kaputt war und was nicht. Das gilt beim Einzug ebenso wie beim Auszug.

Muss es bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll geben?

Nein, einen gesetzlichen Anspruch darauf haben weder Mieter noch Vermieter. Trotzdem sollte man bei Ein- und Auszug auf ein Protokoll bestehen. Ein von beiden Seiten unterzeichnetes Protokoll gilt nach dem Ratgeber der DAHAG als wichtigstes Beweismittel vor Gericht.

Die DAHAG (Stand der Quelle: 23.07.2019) schreibt, dass weder Mieter noch Vermieter die Anfertigung eines Protokolls verlangen können. Es ist keine Pflicht, schützt aber vor späteren Streitigkeiten. ImmoScout24 bestätigt auf einer Seite mit Stand 02.01.2026: Das Protokoll ist in keinem Gesetz vorgeschrieben, sollte aber bei Ein- und Auszug von beiden Seiten verlangt werden. Fehlt ein Protokoll, gilt die Wohnung laut dieser Seite als mangelfrei übergeben, und es ist schwerer nachzuweisen, welche Schäden schon beim Einzug vorlagen.

Zwei Gesetze sind für die Übergabe wichtig. Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Und nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden sechs Monate nach der Rückgabe. Die Übergabe ist damit der Zeitpunkt, ab dem diese kurze Frist läuft.

Wie läuft die Wohnungsübergabe Schritt für Schritt ab?

Man vereinbart einen verbindlichen Termin, bereitet die Wohnung vor, geht mit dem Vermieter alle Räume durch, notiert Mängel und Zählerstände, zählt die Schlüssel und unterschreibt. Jede Seite erhält eine Kopie. Am besten findet die Übergabe bei Tageslicht statt.

1. Termin vereinbaren: Verbindlich mit Vermieter oder Verwalter. ImmoScout24 nennt als Zeitpunkt: wenn alle Möbel entfernt und Renovierungen abgeschlossen sind. Bei Abendterminen sollten Lampen montiert sein, damit man sieht, was man prüft.
2. Wohnung vorbereiten (Auszug): Leer, sauber, Fenster verschlossen, Gas- und Wasserhähne zugedreht. Namensschilder entfernen, Post mitnehmen.
3. Rundgang: Raum für Raum prüfen: Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Armaturen, Heizkörper, Elektrogeräte, Keller, Dachboden.
4. Mängel festhalten: Schriftlich und möglichst mit Fotos, mit Ort und Beschreibung. Uneinigkeit wird ebenfalls im Protokoll vermerkt.
5. Zählerstände ablesen: Strom, Wasser, Heizung, falls vorhanden Gas. Mit Foto sichern.
6. Schlüssel übergeben: Anzahl und Art notieren, etwa Haus-, Wohnungstür, Keller, Briefkasten, Dachboden.
7. Unterschreiben und Kopien erhalten: Erst unterschreiben, wenn alles stimmt. Jede Partei erhält eine Kopie.

Auch die Verbraucherzentrale Berlin nennt in ihrer Umzugs-Checkliste (Stand 21.09.2026) das Ablesen der Zählerstände und die Prüfung des Renovierungsbedarfs als Punkte rund um die Übergabe. Zum Protokoll selbst enthält diese Seite keine weiteren Angaben.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll?

Namen und Anschriften, Datum und Uhrzeit, Zählerstände, die Zahl der Schlüssel, der Zustand aller Räume und festgestellte Mängel, am besten mit Fotos. Dazu kommt die Unterschrift beider Seiten. Aus der Tabelle unten lässt sich ein eigenes Protokoll zusammenstellen.

ImmoScout24 nennt als Inhalt: Namen beider Parteien, Personalien weiterer Anwesender, Ort, Datum und Uhrzeit, Zählerstände (Wasser, Heizkörper, Strom, laut FAQ auch Gas), Mängel, die Anzahl und Art der Schlüssel, den Zustand von Wänden, Fenstern, Türen, Schlössern und Böden, die Funktion von Elektrogeräten, Leitungen, Armaturen, Duschen, Toilettenspülung und Heizkörpern sowie Schimmelbefall. Die DAHAG ergänzt: Feuchtigkeit und Schimmel an Wänden und Decken, verschlossene Bohrlöcher, Flecken oder gesprungene Fliesen, Kratzer im Parkett, Einbauten und Treppenhaus, Keller und Dachboden.

Hinweis zur Elektrik: Bei Schäden an Steckdosen, Sicherungen oder Leitungen sollte man nichts selbst ausprobieren oder öffnen, sondern den Mangel notieren und dem Vermieter melden. Reparaturen an der Elektroinstallation gehören in die Hand eines Elektrofachbetriebs.

Wie liest man Zählerstände richtig ab?

Man notiert für jeden Zähler Art, Zählernummer, Stand und Datum und macht ein Foto. Das gilt für Strom, Wasser, Heizung und gegebenenfalls Gas. Beide Seiten bestätigen die Werte im Protokoll. Der Stand zur Übergabe ist die Grundlage für die Abrechnung der Verbräuche.

ImmoScout24 führt Zählerstände von Wasser, Heizkörpern (Heizkostenverteiler) und Strom auf, bei Gas laut FAQ ebenfalls. Die Verbraucherzentrale Berlin nennt das Ablesen der Zählerstände als festen Punkt der Checkliste. Wie genau man Strom-, Gas- oder Wasserzähler abliest, ist herstellerabhängig. Bei digitalen Zählern wechselt die Anzeige oft zwischen mehreren Werten, hier muss der Gesamtverbrauch erfasst werden, nicht der Tagesverbrauch. Im Zweifel fragt man den Vermieter oder den Messdienst.

Die Zählerstände helfen auch bei der Betriebskostenabrechnung und beim Wechsel der Verträge mit Energieversorgern. Wer die Zahlen nicht notiert, hat später keinen Beleg für den Verbrauch bis zum Auszug.

Was gilt bei Mängeln beim Einzug?

Wer eine Wohnung trotz bekannter Mängel annimmt, sollte sich seine Rechte ausdrücklich vorbehalten. Nach § 536b BGB kann der Mieter sonst Minderung und Schadensersatz wegen dieses Mangels möglicherweise nicht mehr geltend machen. Mängel gehören daher ins Protokoll, mit dem Hinweis auf den Vorbehalt der Gewährleistungsrechte.

Zum Gesetz: § 536b BGB regelt, dass bei Kenntnis des Mangels beim Vertragsschluss die Rechte aus §§ 536 und 536a BGB nicht bestehen. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache in Kenntnis des Mangels an, kann er diese Rechte nur geltend machen, wenn er sie sich bei der Annahme ausdrücklich vorbehalten hat. Entsprechend schreiben DAHAG und ImmoScout24, man solle sich die Gewährleistungsrechte vorbehalten. Sonst ist, so ImmoScout24, eine Mietminderung wegen Schäden möglicherweise nicht mehr möglich.

Größere Mängel wie Schimmel oder eine defekte Heizung muss der Vermieter nach beiden Quellen auf eigene Kosten beheben, weil die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten ist. Kleinere Schönheitsmängel wie kleine Fliesenschäden oder Parkettkratzer sind laut ImmoScout24 hinzunehmen, sofern sie nicht protokolliert wurden. Zu den Ursachen von Schimmel nach einem Fenstertausch gibt der Beitrag Warum entsteht nach dem Fenstertausch Schimmel? Auskunft.

Nach Einzug entdeckte Mängel kann man trotzdem melden. Die DAHAG weist darauf hin, dass Mietverträge oft eine Frist vorsehen, meist etwa 30 Tage, innerhalb der nachträglich entdeckte Mängel gemeldet werden müssen. Diese Frist steht im Vertrag, nicht im Gesetz, und sollte deshalb im Mietvertrag nachgelesen werden. Die Wohnung vor dem Einzug mit dem Vormieter zu besprechen kann helfen, versteckte Mängel zu erkennen.

Kleine Mängel an Türen kann man oft selbst klären, etwa mit dem Beitrag Wie stellt man eine Zimmertür richtig ein?. Bei Mietwohnungen sollte man vorher klären, wer für welche Arbeit zuständig ist, und Reparaturen am besten mit dem Vermieter abstimmen.

Wie läuft die Übergabe beim Auszug ab?

Die Wohnung wird leer, sauber und mit erledigten Schönheitsreparaturen übergeben, soweit diese vertraglich geschuldet sind. Der Vermieter prüft den Zustand und trägt Mängel ein. Ein Protokoll ohne festgehaltene Mängel schließt laut DAHAG spätere Schadensersatzforderungen weitgehend aus.

Verlangt der Vermieter Eintragungen, die der Mieter für übliche Abnutzung hält, kann man sie unter Vorbehalt ins Protokoll aufnehmen. Die DAHAG nennt das Beispiel einer gesprungenen Fliese: Das Aufnehmen im Protokoll bedeutet nach dem Amtsgericht Duisburg (Az. 3 C 1688/07, 2007) nicht automatisch, dass der Mieter den Schaden verursacht hat oder die Beseitigung übernimmt. Man sollte Einträge also nicht unkommentiert hinnehmen, sondern den eigenen Standpunkt festhalten.

Arglistig verschwiegene, verdeckte Mängel kann der Vermieter laut DAHAG auch nachträglich geltend machen, er muss die Arglist aber beweisen. Die allgemeine Verjährung von Ersatzansprüchen beträgt sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

Ob die Wohnung beim Auszug renoviert werden muss, hängt vom Mietvertrag ab. Ohne eine wirksame Klausel besteht nach ImmoScout24 (Seite zu Schönheitsreparaturen, Stand 04.05.2026) grundsätzlich keine Pflicht zur Endrenovierung. Deshalb sollte man die Klausel im eigenen Vertrag prüfen, bevor man streicht. Eine Übersicht zur Renovierung gibt Was gehört alles zu einer Renovierung?.

Was sollte man zur Übergabe mitbringen?

Mietvertrag, das Einzugsprotokoll (beim Auszug), Fotos vom Einzug, Stift, Handy oder Kamera und einen Zeugen. Praktisch sind außerdem eine Taschenlampe für Keller und Dachboden, ein Zollstock und eine Liste der Schlüssel, die man selbst besitzt. Das sind Praxistipps, keine gesetzlichen Vorgaben.

Beim Einzug lohnt es sich, den Vormieter zu fragen, ob bekannte Mängel bestehen. Bei der Rückgabe hilft ein Blick in das alte Einzugsprotokoll: Was dort als Mangel stand, kann der Vermieter nicht als neuen Schaden anrechnen. Nach ImmoScout24 dürfen Vermieter im Protokoll festgehaltene Schäden nicht später behaupten, sie seien während der Mietzeit entstanden. Wer keinen Zugriff mehr auf das Protokoll hat, sollte den Vermieter um eine Kopie bitten.

Zeit ist ein weiterer Punkt. Für Rundgang, Fotos und Eintragungen sollte man bei einer durchschnittlichen Wohnung mehr als eine Viertelstunde einplanen, damit nichts übersehen wird. Wer nur kurz durch die Räume geht, übersieht leicht Mängel, die später zu Streit führen. Das ist ein Praxistipp und keine Rechtsregel.

Was passiert, wenn der Vermieter kein Protokoll machen will?

Dann kann man eine neutrale Person als Zeugen hinzuziehen und mit ihr ein eigenes Protokoll anfertigen. Der Zeuge sollte die Wohnung nicht bewohnt haben. Fotos mit Datum, Zählerstände und eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter sichern die Beweise.

Die DAHAG schreibt, dass der Mieter bei Weigerung des Vermieters eine neutrale Person hinzuziehen kann, laut Mieterverbänden auch den Lebenspartner, sofern dieser nicht in der Wohnung gelebt hat. ImmoScout24 beschreibt dasselbe: Mieter können gemeinsam mit einer neutralen Zeugin oder einem neutralen Zeugen selbst ein Protokoll anfertigen. Das ersetzt das gemeinsame Protokoll nicht vollständig, hilft aber, den Zustand zu belegen.

Die Mitteilung an den Vermieter könnte zum Beispiel lauten: Termin, Name des Zeugen, Hinweis auf fehlende Bereitschaft zur Protokollierung, Anlage mit Fotos und Zählerständen, Bitte um Rückmeldung. Den Zugang sollte man belegen können, etwa per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben.

Was passiert mit den Schlüsseln?

Alle Schlüssel werden bei der Übergabe gezählt und im Protokoll vermerkt, auch Keller-, Briefkasten- und Dachbodenschlüssel. Fehlt einer, muss man das ansprechen. Bei verlorenen Schlüsseln sollte die Schließanlage zeitnah getauscht werden, bei Verschulden trägt der Mieter die Kosten.

ImmoScout24 schreibt zu verlorenen Schlüsseln: Die Schließanlage sollte zeitnah getauscht werden. Bei Verschulden der Mieter tragen diese die Kosten, auch wenn Ersatz angefertigt wurde. Beim Auszug sollte man prüfen, ob man selbst Zweitschlüssel angefertigt hat, und diese ebenfalls zurückgeben. Eine Bestätigung der Schlüsselübergabe im Protokoll verhindert später den Vorwurf, Schlüssel seien nicht zurückgegeben worden.

Welche typischen Fehler passieren bei der Wohnungsübergabe?

Häufig unterschreibt man unter Zeitdruck, ohne alles geprüft zu haben, oder verzichtet ganz auf das Protokoll. Auch fehlende Fotos, unvollständige Zählerstände und fehlender Vorbehalt bei Mängeln rächen sich später bei Streit über Schäden und Kaution.

• Kein Protokoll: Der Zustand bei Einzug lässt sich später kaum belegen.
• Unterschrift ohne Prüfung: Alles lesen, bevor man unterschreibt. Eine Unterschrift kann Folgen haben.
• Kein Vorbehalt bei Einzug: Rechte wegen bekannter Mängel können nach § 536b BGB entfallen.
• Zu kurzer Termin: Genug Zeit einplanen, bei Tageslicht prüfen.
• Zählerstände nicht fotografiert: Ablesefehler lassen sich später nicht klären.
• Schlüssel nicht gezählt: Fehlende Schlüssel führen zu Kosten für den Austausch.
• Mängel unkommentiert hingenommen: Abweichende Ansicht unter Vorbehalt eintragen lassen.

Rechte und Pflichten rund ums Mietverhältnis fasst Mieter und Vermieter: Regeln und Pflichten zusammen.

Häufige Fragen

Muss ich das Übergabeprotokoll unterschreiben?

Eine Pflicht gibt es nicht, ein Anspruch auf ein Protokoll ebenfalls nicht. Unterschreiben sollte man nur, wenn alles richtig erfasst ist. Eine Unterschrift unter einem unvollständigen Protokoll kann später gegen einen verwendet werden. Meinungsverschiedenheiten gehören ins Protokoll, bei Eintragungen unter Vorbehalt.

Wie lange kann der Vermieter nach der Übergabe noch Schäden geltend machen?

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt laut DAHAG eine andere Lage, dort muss der Vermieter die Arglist beweisen. Im Zweifel hilft ein Mieterverein bei der Einordnung.

Was tue ich, wenn nach dem Einzug ein Mangel auffällt?

Schriftlich beim Vermieter melden und Fotos beifügen. Ein Blick in den Mietvertrag zeigt, ob eine Meldefrist vorgesehen ist, die DAHAG nennt oft etwa 30 Tage. Größere Mängel wie Schimmel oder defekte Heizung muss der Vermieter auf eigene Kosten beheben, kleinere Schönheitsmängel sind ohne Protokoll in der Regel hinzunehmen.

Reicht ein Foto als Beleg für die Zählerstände?

Ein Foto ist eine gute Ergänzung, ersetzt aber nicht den Eintrag im Protokoll. Beide Seiten sollten die Werte schriftlich bestätigen. Auf dem Foto sollten Zählernummer und Stand lesbar sein. Das Datum der Aufnahme sollte erkennbar sein, etwa durch die Metadaten der Datei.

Darf ein Dritter bei der Übergabe dabei sein?

Ja. Ein neutraler Zeuge ist sogar ratsam, besonders wenn Streit zu erwarten ist. Nach DAHAG und ImmoScout24 kann man bei Weigerung des Vermieters ein eigenes Protokoll mit einem neutralen Zeugen anfertigen. Der Zeuge sollte nicht in der Wohnung gelebt haben und das Protokoll mit unterschreiben.

Fazit

Die Wohnungsübergabe ist gesetzlich nicht an ein Protokoll gebunden, aber ohne Protokoll fehlt im Streit der wichtigste Beleg. Wer Zählerstände, Schlüssel und Mängel gemeinsam mit Fotos festhält und beim Einzug seine Rechte vorbehält, schützt sich vor späteren Forderungen. Beim Auszug sind Termin, Zustand und Einträge sorgfältig zu prüfen. Ein neutraler Zeuge hilft, wenn der Vermieter nicht mitwirkt.

Hinweis: Dieser Text ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Im Einzelfall sollte man einen Mieterverein, die Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt fragen. Quellen: DAHAG zum Übergabeprotokoll, ImmoScout24 zum Übergabeprotokoll, § 536b BGB und § 548 BGB.

Stand: Oktober 2026. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen geprüft.

Bildnachweis: „Hand hält Schlüsselbund mit Hausanhänger vor einer Mappe“ von Pavel Danilyuk, Pexels-Foto 7937684, Pexels-Lizenz.
„Leerer Raum mit Parkettboden und beigen Wänden“ von Curtis Adams, Pexels-Foto 3284980, Pexels-Lizenz.