Muss ich als Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren?

Nicht automatisch. Eine Pflicht zur Renovierung beim Auszug besteht nur, wenn der Mietvertrag sie wirksam auf den Mieter überträgt. Fehlt eine Klausel oder ist sie unwirksam, bleibt die Instandhaltung beim Vermieter, und der Mieter muss die Wohnung nur besenrein zurückgeben. Unwirksam sind unter anderem starre Fristen und Klauseln für Mieter, die eine unrenovierte Wohnung ohne Ausgleich übernommen haben. Schäden bleiben davon unberührt: Sie muss der Mieter ersetzen, wenn er sie verursacht hat.

Was sind Schönheitsreparaturen und was gehört nicht dazu?

Schönheitsreparaturen sind malermäßige Arbeiten, die normale Abnutzung durch das Wohnen beseitigen. Dazu zählen vor allem Tapezieren und Streichen der Wände und Decken sowie das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Reparaturen und der Austausch von Bauteilen gehören nicht dazu.

Der Berliner Mieterverein beruft sich dabei auf die Definition in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (BGH vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08). Sie umfasst Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern samt Heizrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. ImmoScout24 (Seite aktualisiert am 04.05.2026) nennt als Gegenbeispiele: Außenanstriche an Fenstern und Türen, die Renovierung des Treppenhauses, Mauer- und Putzschäden, Glasarbeiten, Reparaturen an Schaltern, Schlössern, Leitungen und Heizkörpern, das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, den Austausch eines vom Vermieter verlegten Teppichbodens und den Austausch einer alten Badewanne.

Welche Arbeiten bei einer Renovierung insgesamt anfallen, beschreibt die Checkliste Was gehört alles zu einer Renovierung?. Wer selbst Hand anlegen will, findet im Beitrag Welche Renovierungsarbeiten kann man selbst erledigen? eine Übersicht.

Wer muss laut Gesetz renovieren, wenn im Mietvertrag nichts steht?

Der Vermieter. Nach § 535 BGB ist er für die Instandhaltung zuständig, und dazu zählt grundsätzlich auch das Streichen. Mieter müssen nur bei einer wirksamen Klausel im Mietvertrag renovieren. Fehlt sie, bleibt der Vermieter zuständig, und der Mieter muss die Wohnung nur besenrein übergeben.

Das beschreibt ImmoScout24: Mieter müssen nur bei einer wirksamen Klausel renovieren, und man ist nicht automatisch verpflichtet, nur weil es im Vertrag steht. Der Berliner Mieterverein verweist auf BGH, 28.06.2006, VIII ZR 124/05: Ohne Vertragsregelung muss der Mieter nur besenrein übergeben. Diese Seite stammt aus dem MieterMagazin 1+2/2014 und ist nach eigener Angabe nicht aktualisiert, deshalb gilt sie hier nur für die allgemeine Regel. Neuere Entwicklungen (2015, 2018, 2020) stehen weiter unten.

Die Pflicht zur Rückgabe ergibt sich aus § 546 BGB: Der Mieter muss die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses herausgeben. Besenrein heißt in der Praxis: grob gereinigt, ohne Müll und eigene Gegenstände. Schäden, die der Mieter verursacht hat, muss er beheben oder ersetzen. Dazu gehören laut Berliner Mieterverein zum Beispiel ein Sprung in Emaille oder einer Fliese, tiefe Kerben im Parkett oder übermäßig viele Dübellöcher.

Wann ist eine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam?

Vor allem bei starren Fristen, bei einer Endrenovierung unabhängig vom Zustand, bei Farbvorgaben während der Mietzeit und bei unrenoviert übernommenen Wohnungen ohne Ausgleich. Das hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen festgelegt. Eine unwirksame Klausel entfällt, die Pflicht liegt dann beim Vermieter.

Starre Fristen

Klauseln wie „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“ ohne jeden Spielraum sind laut BGH unzulässig (23.06.2004, VIII ZR 361/03, nach dem Berliner Mieterverein). Mit Formulierungen wie „in der Regel“ oder „üblicherweise“ gilt die Klausel nicht als starr. Richtwerte sind drei, fünf und sieben Jahre, gestaffelt nach Räumen. Nach Ablauf wird ein Renovierungsbedarf vermutet. Vor Ablauf muss der Vermieter den Bedarf beweisen, danach muss der Mieter darlegen, dass noch keiner besteht. Maßgeblich ist, ob die Räume tatsächlich unansehnlich geworden sind.

Endrenovierung und Quotenklausel

Eine vollständige Neurenovierung beim Auszug, unabhängig von der Wohndauer und dem Zustand, ist nach ImmoScout24 unwirksam. Auch eine Pflicht, die Wohnung unbedingt „renoviert“ zurückzugeben, kann unwirksam sein. Die Quotenklausel verlangt beim Auszug vor Fristablauf einen Anteil der Renovierungskosten. Der Mieterverein bmgev nennt dazu BGH, 18.10.2006, VIII ZR 52/06: Sie ist unwirksam, wenn die zugrunde liegende Renovierungspflicht unwirksam ist, wenn sie 100 Prozent der Kosten verlangt oder wenn die Quoten an starre Zeiträume anknüpfen. Weil hier die Rechtslage vielschichtig ist, sollte man eine solche Klausel vor dem Auszug prüfen lassen.

Farbvorgaben

Während der Mietzeit darf der Vermieter keine Farbe wie Weiß verlangen (BGH, 14.12.2010, VIII ZR 198/10). Farbvorgaben gelten nur für die Rückgabe und müssen Spielraum lassen, etwa „neutrale Farben“ (BGH, 22.02.2012, VIII ZR 205/11). Eine konkrete Farbe darf der Vermieter nicht bestimmen. Wer mit neutralen Wandfarben eingezogen ist, darf bunte Wände nicht hinterlassen. Das gilt laut BGH vom 06.11.2013 (VIII ZR 416/12) sogar bei unwirksamer Renovierungsklausel, dann kann der Vermieter Schadensersatz in Höhe der Renovierungskosten verlangen. Der Anspruch mindert sich um einen Abzug „neu für alt“.

Überzogene Pflichten

Nach dem Berliner Mieterverein sind unter anderem unzulässig: Malerarbeiten außerhalb der Wohnung, das Abschleifen des Holzbodens, die Erneuerung des Teppichs und der Ausschluss der Eigenarbeit des Mieters. Der Mieter darf selbst streichen und muss keinen Maler beauftragen.

Muss man renovieren, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde?

Nein, jedenfalls nicht ohne angemessenen Ausgleich durch den Vermieter. Eine Formularklausel, die Schönheitsreparaturen auf Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung überträgt, ist unwirksam, wenn der Vermieter keinen Ausgleich gewährt. Das hat der BGH 2015 und 2018 bestätigt.

Die Entscheidung von 2015 trägt das Aktenzeichen VIII ZR 185/14 (der Deutsche Mieterbund nennt sie in seiner Meldung zu den späteren Urteilen). Am 22.08.2018 hat der BGH im Verfahren VIII ZR 277/16 entschieden, dass eine Renovierungsvereinbarung nur zwischen Vormieter und neuem Mieter daran nichts ändert, weil sie nur die beteiligten Parteien bindet. Das Berufungsurteil, das die Wohnung deshalb als renoviert übergeben behandelte, hob der BGH auf. Im dortigen Fall verlangte der Vermieter 800 Euro Schadensersatz für mangelhafte Renovierung, die der BGH ihm nicht zusprach.

Wichtig für die Praxis: Ob eine Wohnung bei Einzug unrenoviert war, muss man belegen können. Hier hilft das Übergabeprotokoll beim Einzug mit Fotos. ImmoScout24 rät deshalb ausdrücklich, den Zustand bei Einzug zu dokumentieren.

Was gilt, wenn sich der Zustand während der Mietzeit verschlechtert hat?

Am 08.07.2020 hat der BGH in den Verfahren VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 entschieden, dass Mieter bei unwirksamer Klausel verlangen können, dass der Vermieter die Wohnung streichen oder tapezieren lässt, wenn sich der Zustand seit Bezug deutlich verschlechtert hat. Sie sollen sich dann an den Kosten beteiligen. Der Mieterbund nennt keinen Anteil und hält das Urteil für unverständlich, weil die Instandhaltung eigentlich Sache des Vermieters sei. ImmoScout24 schreibt, der Vermieter könne sich die Kosten teilen lassen, in der Regel zur Hälfte. Beide Angaben zeigen: Dieser Punkt ist umstritten und im Einzelfall zu klären.

Was gilt für Dübellöcher, Farbe und Tapeten beim Auszug?

Bei wirksamer Renovierungsklausel gehört das Verschließen von Dübellöchern dazu, bei unwirksamer nicht. Eine übermäßige Zahl gilt als Beschädigung. Bei der Farbe genügt eine neutrale, helle Wandfarbe. Raufasertapeten darf man überstreichen, solange das möglich ist.

Der Berliner Mieterverein nennt als Beispiel, dass ein Amtsgericht 50 bis 60 Dübellöcher in einem Zimmer als über den üblichen Umfang hinausgehend ansah. Das hängt vom Einzelfall ab. Wie man Löcher fachgerecht schließt, erklärt der Beitrag Wie repariert man ein ausgeleiertes Bohrloch?, und zum Entfernen alter Dübel hilft Wie entfernt man Dübel aus der Wand?.

Zur Tapete: Grundsätzlich gehört das Tapezieren zu den Schönheitsreparaturen. Raufasertapete darf überstrichen werden, wenn das noch möglich ist. Drei und mehr Anstriche sind laut Berliner Mieterverein zulässig, wenn die Tapete nicht abgenutzt ist. Auch das stützt sich auf Amtsgerichtsentscheidungen, die als Einzelfälle zu verstehen sind. Den Farbbedarf berechnet der Wandfarbe-Rechner.

Was kann man tun, wenn der Vermieter trotzdem Renovierung verlangt?

Zuerst den Mietvertrag und die Klausel prüfen, dann den Zustand bei Einzug und Auszug belegen. Verlangt der Vermieter Arbeiten, die nicht geschuldet sind, kann man das schriftlich zurückweisen. Bei Unsicherheit helfen Mieterverein oder Rechtsanwalt, bevor man selbst renoviert oder zahlt.

1. Mietvertrag lesen: Gibt es eine Klausel zu Schönheitsreparaturen? Sind Fristen starr oder mit „in der Regel“ formuliert?
2. Zustand bei Einzug klären: Übergabeprotokoll, Fotos, frühere Mails. Wurde die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen?
3. Dauer und Zustand prüfen: Wie lange wurde gewohnt, sind die Räume tatsächlich unansehnlich?
4. Schäden trennen: Was ist Abnutzung, was ein Schaden, den man verursacht hat?
5. Schriftlich antworten: Ist die Klausel unwirksam, den Anspruch begründet zurückweisen. Nichts unterschreiben, was man nicht versteht.
6. Beratung holen: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht fragen, bevor man Geld ausgibt oder zahlt.

Wer trotz fehlender Pflicht freiwillig renovieren will, um Streit zu vermeiden, sollte das mit dem Vermieter schriftlich klären und sich die Abnahme bestätigen lassen. Werden notwendige Arbeiten unterlassen, kann der Vermieter laut ImmoScout24 nach Mahnung mit Fristsetzung die Ausführung verlangen. Verzögert sich dadurch die Neuvermietung, muss man den Mietausfall ersetzen.

Auch die Kaution ist ein Thema: Sie darf nach ImmoScout24 unter Verweis auf den BGH nicht pauschal für Schönheitsreparaturen einbehalten werden. Allgemeine Rechte von Mietern und Vermietern beschreibt Mieter und Vermieter: Regeln und Pflichten.

Wie lange kann der Vermieter Ansprüche wegen der Wohnung geltend machen?

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Die Frist beginnt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Dasselbe gilt für Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz, dort ab Ende des Mietverhältnisses.

Das bedeutet für beide Seiten: Streit über Schäden sollte man zügig klären. Ein dokumentiertes Übergabeprotokoll bei Rückgabe ist hier das wichtigste Beweismittel. Wer nach sechs Monaten noch eine Forderung wegen Schäden erhält, kann die Verjährung prüfen lassen. Zu Betriebskosten und Kaution gelten andere Fristen.

Welche typischen Fehler passieren bei der Renovierung zum Auszug?

Häufig renoviert man aus Unsicherheit, obwohl keine Pflicht besteht, oder man verwendet eine Wandfarbe, die der Vermieter ablehnt. Auch fehlende Belege vom Einzug und überzogene Eigeninitiative, etwa Parkett abschleifen, führen zu Streit und unnötigen Kosten.

• Renovieren ohne Pflicht: Die Arbeit lässt sich nicht zurückfordern. Vorher Klausel prüfen.
• Bunte Wände hinterlassen: Nach BGH VIII ZR 416/12 kann Schadensersatz drohen.
• Keine Fotos vom Einzug: Ob unrenoviert übernommen wurde, lässt sich dann kaum belegen.
• Nur mündliche Absprachen: Vereinbarungen mit Vormieter oder Vermieter schriftlich festhalten. Eine Absprache nur mit dem Vormieter bindet den Vermieter nicht.
• Schäden nicht von Abnutzung trennen: Löcher, Kerben und Sprünge gesondert beheben oder bewerten lassen.
• Pauschal Kaution kürzen lassen: Einen pauschalen Abzug sollte man nicht hinnehmen, sondern den Nachweis verlangen.

Häufige Fragen

Muss ich beim Auszug streichen, wenn im Mietvertrag nichts steht?

Nein. Ohne wirksame Klausel bleibt der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Der Mieter muss die Wohnung besenrein übergeben und Schäden beheben, die er verursacht hat. Ist die Klausel unwirksam und hat man während der Mietzeit nicht renoviert, muss man beim Auszug nach ImmoScout24 nichts nachholen.

Sind starre Renovierungsfristen im Mietvertrag erlaubt?

Nein. Der BGH hat Klauseln mit starren Fristen für unwirksam erklärt (23.06.2004, VIII ZR 361/03, nach dem Berliner Mieterverein). Mit Formulierungen wie „in der Regel“ oder „üblicherweise“ gilt eine Frist nicht als starr. Wer vor Fristablauf auszieht, muss nach ImmoScout24 nicht renovieren.

Darf der Vermieter eine bestimmte Wandfarbe vorschreiben?

Während der Mietzeit nicht, etwa Weiß (BGH, 14.12.2010, VIII ZR 198/10). Für die Rückgabe sind Vorgaben möglich, wenn sie Spielraum lassen, zum Beispiel neutrale Farben (BGH, 22.02.2012, VIII ZR 205/11). Eine konkrete Farbe darf der Vermieter nicht verlangen. Wer mit neutralen Wänden eingezogen ist, sollte sie nicht bunt hinterlassen.

Muss ich Dübellöcher verschließen?

Bei einer wirksamen Renovierungsklausel gehört das Verschließen dazu, bei einer unwirksamen nicht. Eine übermäßige Zahl gilt dem Berliner Mieterverein zufolge als Beschädigung, die man beheben muss. Unabhängig von der Klausel ist es sinnvoll, Löcher sauber zu verschließen, um Streit zu vermeiden.

Was ändert sich, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe?

Eine Formularklausel, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt, ist dann ohne angemessenen Ausgleich unwirksam (BGH, VIII ZR 185/14, 2015, und VIII ZR 277/16, 22.08.2018). Eine Absprache nur mit dem Vormieter ändert daran nichts. Der Zustand bei Einzug sollte durch Protokoll oder Fotos belegbar sein.

Fazit

Beim Auszug muss nur renoviert werden, wer eine wirksame Klausel im Mietvertrag hat. Starre Fristen, pauschale Endrenovierung und Klauseln für unrenoviert übernommene Wohnungen ohne Ausgleich sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Schäden bleiben davon unberührt und müssen vom Verursacher behoben werden. Wichtig sind Belege vom Einzug und Auszug sowie die Prüfung des Vertrags vor jeder Arbeit.

Hinweis: Dieser Text ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Im Einzelfall sollte man einen Mieterverein, die Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt fragen. Weitere Informationen finden sich beim Berliner Mieterverein (Stand der Seite 2014), bei ImmoScout24, in der Meldung des Mieterbunds zum Urteil von 2020 und im Gesetzestext zu § 548 BGB.

Stand: Oktober 2026. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen geprüft.

Bildnachweis: „Zwei Farbroller mit Farbresten auf einer Holzfläche“ von Polina Tankilevitch, Pexels-Foto 5583052, Pexels-Lizenz.
„Leerer Raum mit grauen Wänden und hellem Boden“ von Max Vakhtbovych, Pexels-Foto 8146330, Pexels-Lizenz.