Wer muss bei Schimmel in der Mietwohnung handeln und zahlen?

Bei Schimmel in der Mietwohnung ist zunächst der Vermieter gefordert: Er muss die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand halten, und Schimmel gilt in der Regel als Mangel. Die Mieterseite muss den Befall unverzüglich melden. Zahlen muss derjenige, der den Schimmel verursacht hat. Das sind entweder bauliche Ursachen (Vermieter) oder falsches Heizen und Lüften (Mieter). Genau diese Ursachenfrage entscheidet im Streitfall über Sanierung, Gutachterkosten und Mietminderung.

Wer ist bei Schimmel in der Mietwohnung grundsätzlich zuständig?

Grundsätzlich der Vermieter. Er schuldet nach § 535 Abs. 1 BGB eine Wohnung, die für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist, und muss sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Anders ist es nur, wenn der Mieter den Schimmel selbst verursacht hat, etwa durch zu wenig Heizen und Lüften.

Der Deutsche Mieterbund schreibt in einer Meldung vom 23.10.2025, Schimmelpilz und schwarze Flecken gälten als Mängel der Mietsache. Vermieter müssten diese Schäden beseitigen, Mieter seien zur Mietminderung berechtigt. Die Ausnahme: Haben Mieter den Schaden selbst verursacht, weil sie zu wenig geheizt und gelüftet haben, entfällt dieser Anspruch.

In der Praxis ist die Frage selten so eindeutig. Feuchte Luft, kalte Wandflächen und mangelnde Luftbewegung wirken zusammen. Deshalb streiten Mieter und Vermieter meist über die Ursache, nicht über die Frage, ob Schimmel schädlich ist. Die folgende Tabelle ordnet typische Ursachen den Zuständigkeiten zu. Sie ist eine Orientierung, kein Ersatz für die Prüfung des Einzelfalls.

Wann ist Schimmel ein Mangel und wann nicht?

Schimmel ist ein Mangel, wenn er auf bauliche Ursachen zurückgeht oder wenn die Wohnung trotz zumutbaren Verhaltens feucht wird. Die bloße Gefahr von Schimmel durch Wärmebrücken ist dagegen nach dem Bundesgerichtshof kein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften seiner Entstehungszeit entspricht.

Der BGH hat das am 5. Dezember 2018 in den Verfahren VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 entschieden (Pressemitteilung Nr. 179/2018). Es ging um Wohnungen, die 1968 und 1971 gebaut wurden. Damals bestand noch keine Pflicht zur Wärmedämmung. Wärmebrücken in den Außenwänden entsprachen dem üblichen Bauzustand. Heutige DIN-Vorgaben oder ein allgemeiner Anspruch auf zeitgemäßes Wohnen waren dafür nicht maßgeblich. Mieter hatten deshalb keinen Anspruch auf Mietminderung und keinen Kostenvorschuss für eine Innendämmung.

Wichtig ist der Unterschied zum echten Feuchteschaden. Im Verfahren VIII ZR 271/17 ging es auch um Durchfeuchtungen des Mauerwerks durch schadhafte Bauteile. Das ist ein anderer Sachverhalt, die Sache wurde insoweit zur Festsetzung der Minderungshöhe an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Wer in einer Wohnung nach einem Fenstertausch plötzlich Schimmel entdeckt, findet eine ausführliche Erklärung zu den physikalischen Hintergründen im Beitrag Warum entsteht nach dem Fenstertausch Schimmel?. Rechtlich zählt auch dort die Frage, ob neue, dichte Fenster ein angepasstes Lüften erfordern oder ob ein Planungs- und Ausführungsmangel vorliegt.

Wie oft und wie lange muss man heizen und lüften?

Zumutbar ist ein übliches Lüften, nicht ein ständiges Öffnen der Fenster. Das Umweltbundesamt empfiehlt, jeden Morgen für 5 bis 10 Minuten die Fenster ganz zu öffnen. Der BGH nannte 2018 nach Angaben des Sachverständigen etwa zweimal täglich 15 Minuten oder dreimal täglich 10 Minuten als nicht unzumutbar.

Die Zahlen unterscheiden sich, weil die Dauer von Außentemperatur, Wind und Lüftungsart abhängt. Der Mieterbund nennt in seiner Meldung vom 23.10.2025: Stoßlüften mit ganz geöffneten Fenstern, oft reichen etwa 5 Minuten. Bei Windstille und kleinem Temperaturunterschied zur Außenluft genügen in der Regel etwa 15 Minuten. Gekippte Fenster bringen nichts und verschwenden Heizenergie. Einmal täglich lüften reicht nicht, genutzte Räume sollten vormittags und nachmittags erneut gelüftet werden.

Was zum Heizen empfohlen wird

Für Anwesenheit nennt der Mieterbund (Stand 23.10.2025) folgende Temperaturen: Wohnzimmer, Kinderzimmer und Küche 20 °C, Bad 21 °C, Schlafzimmer nachts 14 °C. Auch bei Abwesenheit sollte die Heizung nicht ganz abgestellt werden. Der Sachverständigenverband BVS sieht nach einem Bericht der Stiftung Warentest vom 14.02.2023 bei Raumtemperaturen unter 18 °C bereits eine Schimmelgefahr. Innentüren zwischen unterschiedlich warmen Räumen bleiben geschlossen, sonst zieht warme feuchte Luft in kalte Räume.

Zusätzlich lüftet man nach dem Duschen, Kochen und Bügeln. Wäschetrocknen in der Wohnung verlangt häufigeres Lüften des Raums bei geschlossener Tür. Das Umweltbundesamt nennt als häufigste Schimmelursachen hohe Luftfeuchtigkeit und geringen Luftaustausch. Die Feuchte stammt aus Kochen, Duschen und Wäschetrocknen in der Wohnung.

Den Zusammenhang zwischen Heizen, Lüften und Raumklima erklären auch die Beiträge zu Heizkörpern, etwa Wie entlüftet man einen Heizkörper richtig?. Ein Heizkörper, der nicht richtig warm wird, kann ein Grund für einen kalten Raum sein, und das ist ein Hinweis, den man dem Vermieter melden sollte.

Wer muss beweisen, woher der Schimmel kommt?

Das ist die zentrale Streitfrage. Nach dem Ratgeber der DAHAG muss der Vermieter, der falsches Lüften als Ursache behauptet, dies beweisen und bauliche Ursachen ausschließen. Die Mieterseite muss dagegen darlegen, dass der Mangel überhaupt vorliegt.

Ein bloßes Verweisen auf angeblich falsches Lüften genügt also nicht. Ob im Einzelfall der Vermieter die baulichen Ursachen widerlegen muss oder ob die Mieterseite sich entlasten muss, hängt vom Verfahren und von den Feststellungen eines Gutachters ab. Die Rechtsprechung dazu ist nicht einheitlich. Auch Quellen von Verbraucherschützern betonen, dass die Verteilung der Verantwortung vor Gericht oft erst nach einem Gutachten geklärt wird. Für diesen Beitrag wurden die BGH-Entscheidungen zur Beweislast nicht im Volltext geprüft, deshalb stehen hier keine Aktenzeichen dazu.

Praktisch hilft eine gute Dokumentation. Mieter sollten festhalten, wann und wo Schimmel auftrat und wie er sich entwickelt. Dazu zählen Fotos mit Datum, ein Heiz- und Lüftungsprotokoll und die Anzeige an den Vermieter.

Wie meldet man Schimmel richtig an den Vermieter?

Schriftlich, unverzüglich und mit Beweisen. Nach § 536c BGB muss der Mieter Mängel dem Vermieter ohne schuldhaftes Zögern anzeigen. Wer das unterlässt, haftet für Schäden, die dadurch entstehen, und kann Rechte wie die Minderung verlieren, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte.

1. Befall dokumentieren: Fotos mit Datum, Ort und Größe der betroffenen Fläche. Ein Zollstock im Bild hilft, die Fläche später nachzuvollziehen.
2. Mangel schriftlich anzeigen: Per E-Mail oder Einschreiben an Vermieter oder Hausverwaltung. Den Sendenachweis aufbewahren.
3. Beseitigung verlangen: Den Vermieter auffordern, den Schimmel und die Ursache zu beseitigen.
4. Frist setzen: Der Ratgeber der DAHAG nennt als angemessen etwa zwei bis vier Wochen, je nach befallener Fläche. Bei Gesundheitsgefahr kann eine kürzere Frist sinnvoll sein.
5. Zugang ermöglichen: Termine für Besichtigung und Gutachter wahrnehmen. Ohne Mitwirkung wird die Ursachenklärung schwierig.
6. Verhalten dokumentieren: Heiz- und Lüftungsprotokoll führen, Luftfeuchte mit einem Hygrometer ablesen.

Der Mieterbund und die Stiftung Warentest raten, sich vor einer Mietminderung beraten zu lassen. Das Muster einer Anzeige braucht keinen Fachtext: Datum, Ort des Befalls, Beschreibung, Aufforderung zur Beseitigung, Frist, Unterschrift.

Kann man bei Schimmel die Miete mindern, und wie hoch ist die Minderung?

Ja, wenn der Schimmel ein Mangel ist und nicht vom Mieter verursacht wurde. Nach § 536 Abs. 1 BGB schuldet der Mieter dann nur eine entsprechend geringere Miete. Eine feste Prozentzahl gibt es nicht, sie richtet sich nach Umfang und Beeinträchtigung im Einzelfall.

§ 536 BGB regelt die Minderung kraft Gesetzes: Hebt der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache auf, muss der Mieter für diesen Zeitraum keine Miete zahlen. Ist sie nur gemindert, gilt eine entsprechend reduzierte Miete. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben unberücksichtigt. Absatz 4 sagt für Wohnraum: Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Ein Mietvertrag kann die Minderung also nicht pauschal ausschließen.

Welche Höhe die Gerichte ansetzen, ist sehr verschieden. Die Stiftung Warentest führt Entscheidungen in einer eigenen Tabelle auf, nennt im betrachteten Text aber keine festen Prozentsätze. Deshalb steht hier bewusst keine Quote. Ob Minderung berechtigt ist, hängt zuerst davon ab, wer den Schimmel verursacht hat.

Worauf man bei der Minderung achten sollte

• Vorsicht bei eigenmächtiger Kürzung: Die Stiftung Warentest rät, dass alle Kürzungen zusammen nicht eine Monatsmiete erreichen sollen. Gilt der Mieter am Ende als Verursacher, droht sonst eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands.
• Beratung einholen: Mieterverein oder Fachanwalt klären, ob eine Minderung angemessen ist.
• Mangel schriftlich anzeigen: Ohne Anzeige kann der Mieter nach § 536c Abs. 2 BGB Rechte wie die Minderung verlieren, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte.
• Zeitraum begrenzen: Die Minderung gilt für die Dauer des Mangels, nicht über das Ende der Sanierung hinaus.

Wann kommt ein Gutachten ins Spiel und wer bezahlt es?

Ein Gutachten ist meist nötig, wenn Vermieter und Mieter sich über die Ursache nicht einigen. Nach dem Ratgeber der DAHAG trägt der Vermieter die Kosten, es sei denn, der Mieter ist allein verantwortlich. Dann zahlt dieser Gutachten und Beseitigung.

Ein unabhängiger Sachverständiger misst Feuchte und Oberflächentemperaturen, prüft die Bausubstanz und bewertet das Nutzungsverhalten. Entscheidend ist, dass die Beauftragung nicht einseitig erfolgt. Ein Gutachter, den nur eine Seite beauftragt hat, wird von der anderen Seite leicht angezweifelt. Bei einem Gerichtsverfahren bestellt das Gericht einen eigenen Sachverständigen. Dessen Befund war auch im BGH-Verfahren von 2018 maßgeblich: Der Sachverständige hielt die genannten Lüftungsintervalle für ausreichend.

Wer eine Sanierung selbst bezahlen müsste, sollte vorab den Kostenrahmen klären. Bei größeren Flächen ist eine fachgerechte Sanierung ohnehin Sache von Fachleuten, wie der nächste Abschnitt zeigt. Welche Arbeiten ein Fachbetrieb erledigen muss, erklärt der Beitrag Fachbetrieb beauftragen: Bei diesen Renovierungsarbeiten ist es Pflicht.

Wann ist Schimmel gefährlich, und wer darf ihn entfernen?

Kleine, glatte Flächen lassen sich nach Angaben des Umweltbundesamts meist mit Haushaltsreiniger entfernen. Große Flächen, anhaltende Feuchte, versteckter Schimmel und Bauschäden gehören dagegen in die Hand von Fachleuten. Bei Beschwerden wie Atemwegsproblemen ist ärztlicher Rat sinnvoll.

Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass das Risiko von der Menge des Schimmels und der Dauer der Belastung abhängt. Besonders betroffen sind Asthmatiker, ältere Menschen und Allergiker. Verborgener Schimmel, zum Beispiel in Hohlräumen von Wänden oder Böden, kann über lange Zeit Bestandteile in die Raumluft abgeben.

Als Mieter sollte man Schimmel nicht eigenmächtig großflächig abschlagen oder überstreichen. Eine Übermalung beseitigt die Ursache nicht und kann die Beweislage verschlechtern. Wie man kleine Flächen mit Hausmitteln behandelt, steht im Beitrag Effektive Hausmittel gegen Schimmel entfernen. Vorher sollte man die Stelle fotografieren. Dann bleibt der Zustand belegbar.

Wann kann man fristlos kündigen?

Die fristlose Kündigung durch den Mieter ist die letzte Möglichkeit. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise nicht gewährt oder entzogen wird. Nach Absatz 3 muss der Mieter dem Vermieter aber zuerst eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen oder ihn abmahnen. Ausnahmen gelten, wenn eine Frist offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen. Ohne Beratung sollte man diesen Schritt nicht gehen, denn eine unberechtigte Kündigung kann teuer werden.

Welche typischen Fehler passieren bei Schimmel in der Mietwohnung?

Häufig wird zu spät gemeldet, nur mündlich gemeldet oder der Befall überstrichen. Auch das Kippen der Fenster statt Stoßlüften und das Zustellen kalter Außenwände mit Möbeln führen zu Streit und können dem Mieter später als Mitverursachung vorgehalten werden.

• Nur mündlich gemeldet: Ohne Nachweis lässt sich später die Anzeige schwer belegen.
• Keine Fotos: Der Verlauf lässt sich später nicht zeigen.
• Heizung aus: Eine vollständig abgeschaltete Heizung führt nach Angaben des BVS zu hoher Feuchte.
• Dauerkippen statt Stoßlüften: Kühlt die Wand aus und bringt wenig Luftwechsel.
• Möbel an der Außenwand: Großflächige Möbel brauchen einige Zentimeter Abstand. Der Vermieter darf die Möblierung aber nicht vorschreiben.
• Pauschale Kürzung der Miete: Ohne Beratung riskiert man Zahlungsrückstand und Kündigung.
• Schimmel übermalen: Die Ursache bleibt, der Befall kehrt zurück.

Allgemeine Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern fasst der Beitrag Mieter und Vermieter: Regeln und Pflichten zusammen.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter selbst gegen Schimmel vorgehen, bevor ich den Vermieter informiere?

Nein. Die Anzeige an den Vermieter hat Vorrang und sollte unverzüglich erfolgen (§ 536c BGB). Kleine Flächen kann man parallel mit geeignetem Reiniger entfernen, wenn man vorher Fotos gemacht hat. Bei größeren Flächen sollte man nicht selbst sanieren, sondern auf den Vermieter und einen Fachbetrieb warten.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, den Schimmel zu beseitigen?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Maßgeblich ist eine angemessene Frist, die der Mieter setzt. Der Ratgeber der DAHAG nennt etwa zwei bis vier Wochen, je nach Fläche. Bei Gesundheitsgefahr oder großem Befall kann eine kürzere Frist angemessen sein. Das hängt vom Einzelfall ab.

Zählt Schimmel im Altbau immer als Mangel?

Nein. Nach dem BGH (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18, 5.12.2018) ist die bloße Schimmelgefahr durch Wärmebrücken kein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften seiner Bauzeit entspricht. Ein echter Feuchteschaden durch schadhafte Bauteile ist etwas anderes. Dann kommt es auf die Ursache an.

Reicht es, das Fenster zu kippen?

Nein. Das Umweltbundesamt hält Kippen nicht für ausreichend und empfiehlt, die Fenster 5 bis 10 Minuten ganz zu öffnen. Der Mieterbund nennt gekippte Fenster wirkungslos und energieverschwendend. Wirksam ist Stoßlüften, bei Durchzug (Querlüften) geht es schneller. Das gilt auch im Winter.

Wer hilft bei einem Streit über die Ursache?

Mietervereine, die Mieterberatung der Verbraucherzentralen und Fachanwälte für Mietrecht. Sie prüfen den Mietvertrag, die Unterlagen und die Fotos und raten, ob Gutachten, Minderung oder Klage sinnvoll sind.

Fazit

Schimmel in der Mietwohnung ist grundsätzlich ein Fall für den Vermieter, solange der Mieter ihn nicht durch falsches Heizen und Lüften verursacht hat. Entscheidend sind die schnelle schriftliche Anzeige, eine Frist und eine saubere Dokumentation. Eine Minderung der Miete ist möglich, sollte aber nicht ohne Beratung eigenmächtig erfolgen. Bei größeren Flächen ist ein Fachbetrieb nötig, bei Streit über die Ursache ein unabhängiges Gutachten.

Hinweis: Dieser Text ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Im Einzelfall sollte man sich an einen Mieterverein, die Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt wenden, denn die Rechtsprechung zu Schimmel hängt stark von den Umständen ab.

Stand: Oktober 2026. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen geprüft.

Bildnachweis: „Wand mit dunklen Flecken neben einer Fliesenreihe“ von Sergei Starostin, Pexels-Foto 29181495, Pexels-Lizenz.
„Gekipptes Fenster vor blauem Himmel“ von Athena Sandrini, Pexels-Foto 2077343, Pexels-Lizenz.